Généralités sur le marché de la revente en LMNP
La revente de biens meublés est un marché très porteur, surtout pour ceux en résidence services gérés. Et ce qui est sûr, c’est que celui-ci va encore se développer davantage étant donné que plus de propriétaires vont céder leurs logements dans les prochaines années. Ce phénomène s’explique en effet par l’arrivée à échéance du dispositif Censi-Bouvard qui suppose une augmentation en nombre des lots mis en revente.
À titre d’information, le Censi-Bouvard est un principe de défiscalisation créé en 2009 et prolongé jusqu’à fin 2021. De son autre nom « Scellier-Bouvard » ou « Scellier meublé », il s’applique à titre exclusif à l’achat d’un logement destiné à la location meublée dans une résidence services pour une durée d’au moins 9 ans. De nombreuses opportunités de revente sont donc à prévoir dans les deux ou trois prochaines années selon les statistiques fournies par les transactions LB2S pour 2019 – 2020.
Les propensions de la revente sur le marché secondaire du LMNP
Il faut savoir qu’un investissement immobilier en LMNP se fait surtout sur le long terme. Ce qui a été constaté en effet, c’est que les propriétaires de ce type de logement revendent généralement au bout de 9 ans sous le régime Censi-Bouvard et de 11 ans dans le cadre d’un investissement LMNP classique. Toutefois, il peut aussi arriver que le titulaire d’un bien en particulier souhaite remettre celui-ci en vente beaucoup plus tôt pour les raisons suivantes :
- Avoir des liquidités (33 % des cas)
- La fiscalité (30 % des cas)
- Une évolution de la situation personnelle (divorce, contraintes professionnelles, décès, etc.)
- Désir d’investir dans un autre projet
- Fin du bail commercial
Toujours concernant les biens acquis sous le régime fiscal LMNP, LMP classique ou Censi-Bouvard, il a été remarqué que la majorité des reventes concernent les logements suivants, par ordre d’importance :
- Les chambres en EHPAD : 46 %
- Les appartements en résidence tourisme : 33 %
- Les studios pour étudiants : 11 %
Pour ce qui est des appartements en résidence pour seniors, la revente est beaucoup moins importante à ce jour. La raison en est qu’il s’agit tout simplement d’un segment de marché tout récent.
Qu’en est-il du délai moyen de revente ?
Le délai moyen de revente d’un bien en LMNP est de 7 semaines. L’on peut dire que cette durée n’est pas si longue en soi, dans la mesure où elle tient compte de la date de mise en commercialisation jusqu’à la date exacte de signature d’un compromis de vente. Grâce à un réseau de partenaires composé d’environ 900 spécialistes du patrimoine en effet, cet intervalle de temps est optimisé et se détaille comme suit :
- Les chambres en EHPAD : moins de 6 semaines
- Les résidences pour étudiants et pour seniors : entre 6 et 7 semaines
- Les résidences d’affaire et de tourisme : entre 7 et 9 semaines
Pour ce qui est dispositions du bail commercial à la revente, seulement 17 % des biens sont revendus avec un bail de moins de 5 ans. Environ 37 %, par contre, sont cédés avec un nouveau bail.
