La distinction juridique entre un bail et un droit d’occupation titre gratuit est cruciale, ce qui peut avoir des implications très importantes pour toute personne possédant ou occupant des locaux.
La distinction bail/ droit d’occupation …
Si une personne occupe des locaux dont la pleine propriété ou l’intérêt supérieur appartient à quelqu’un d’autre :
- Pour une durée (c’est-à-dire pour une période déterminée ou pour une période qui peut être déterminée par référence à un préavis de résiliation); et
- Exclusivement (c’est-à-dire sans interruption et avec la possibilité d’exclure le propriétaire ou toute autre partie à tout moment ou à certains moments)
Alors, peu importe comment l’entente d’occupation est nommée, documentée ou autrement mentionnée, il s’agira d’un bail, par opposition à une simple droit d’occupation.
La distinction est importante pour plusieurs raisons. En particulier, un droit d’occupation est simplement une autorisation contractuelle personnelle pour le titulaire de faire quelque chose – dans ce contexte, d’occuper une propriété.
En revanche, un bail (ou une location, ces termes sont interchangeables) est bien plus qu’une autorisation contractuelle, offrant une sécurité au locataire.
… peut être cruciale
Une incompréhension de la part du propriétaire ou de l’occupant du logement quant à la nature correcte de toute occupation de locaux peut avoir des conséquences dévastatrices.
Un scénario courant se présente lorsqu’un propriétaire en pleine propriété souhaite récupérer rapidement la possession de ses locaux pour une raison particulière et estime qu’il peut le faire simplement en donnant un « court »délai de préavis conformément à l’accord de droit d’occupation ». (Peut-être que le propriétaire souhaite vendre et a conclu un contrat avec un acheteur sur la base que la possession vacante sera livrée à une date d’achèvement imminente ; ou peut-être que les circonstances du propriétaire ont changé et qu’il doit occuper les locaux lui-même.)
De tels plans peuvent être annulés entièrement lorsqu’il s’avère que le contrat d’occupation est en fait un bail protégé par la loi et qui ne peut être résilié sans que le propriétaire donne un préavis minimum et puisse prouver (le cas échéant lors d’un procès complet qui pourrait prendre plusieurs mois pour se préparer et se concrétiser) l’un des motifs statutaires. Dans certaines circonstances, même lorsqu’un motif légal est établi, le propriétaire/bailleur peut également être tenu de verser une compensation financière à l’occupant/locataire protégé lorsque le bail arrive à terme.
