Le statut de LMNP ou Location Meublée Non professionnelle permet au bailleur de profiter d’une fiscalité avantageuse pour son investissement. Et ce, qu’il exploite une location classique meublée pour étudiant ou une résidence services telle qu’une résidence sénior. Cependant, le décès de l’investisseur engendre des conséquences fiscales importantes pour ses ayants cause.
Imposition immédiate du résultat et taxation des plus-values
Lors d’un investissement en LMNP, l’imposition des bénéfices et des plus-values liées à l’activité est immédiatement exigible en cas de décès de l’investisseur exploitant, même si un héritier continue à exploiter l’activité. Cela est dû au fait que l’activité de l’entrepreneur individuel ne survit pas à la personne, pouvant engendrer des conséquences importantes, notamment en ce qui concerne l’imposition de la réserve d’amortissement annulée précédemment. Les revenus à prendre en compte sont ceux de l’année du décès et ceux générés par le décès lorsqu’ils n’ont pas encore été taxés. Ces bénéfices sont imposés au dernier taux de prélèvement à la source connue, en tenant compte des acomptes déjà versés.
Par ailleurs, le décès entraîne la taxation des plus-values latentes, sur la base d’une valeur vénale. Le traitement fiscal des plus-values varie selon que le loueur en meublé est considéré comme professionnel ou non professionnel. Cependant, pour une LMNP, la taxation de ces plus-values est moins importante, car seules les plus-values concernant les immeubles loués sont taxables en cas de cession à titre onéreux.
Démembrement et droits de succession
Le décès de l’investisseur entraîne généralement un démembrement de la propriété proposée en location meublée non professionnelle. Ce processus se traduit par le partage du bien meublé entre les ayants droit. D’une part, l’usufruitier, à savoir le conjoint du défunt et d’autre part, les nus-propriétaires, à savoir les enfants de l’investisseur décédé.
Ce démembrement de l’appartement ou résidence louée meublée implique que l’usufruitier qui dispose d’une partie du bien devient le bailleur. Par conséquent, il va percevoir les loyers tout en étant imposé à ce titre. En contrepartie, comme il n’est pas le propriétaire de l’ensemble du bien, il ne peut plus jouir d’une déduction d’amortissement que sur la part dont il dispose sur la propriété.
Les conséquences du démembrement touchent également les biens assujettis à la TVA. Concrètement, le nu-propriétaire, suite à la mort de l’investisseur, doit s’acquitter de la TVA déduite au titre des immobilisations.
Les déficits antérieurs et amortissements
L’une des autres conséquences du décès de l’investisseur en LMNP concerne les déficits qui ne sont pas transférables. Ceux-ci sont automatiquement perdus après la mort de l’exploitant. Dans le cadre d’un bien commun mis en location meublée non professionnelle, les déficits sont départagés entre le conjoint et le défunt.
Les amortissements antérieurs sont également perdus en cas de décès de l’exploitant. Toutefois, la loi autorise le nouvel exploitant à consigner les biens transmis à son bilan et les amortir sur la base de leur valeur réelle à la date de transmission. Un nouvel amortissement est effectif à la suite d’une transmission.
