La LMNP et l’investissement locatif classique diffèrent essentiellement sur les conditions d’éligibilité. En voici les détails.
Le système d’imposition des revenus locatifs
En LMNP, les revenus locatifs sont imposés selon les régimes fiscaux des Bénéfices Industriels et Commerciaux à titre particulier. Si, en tant qu’investisseur non professionnel, vous louez votre bien en meublé, vous pourrez être soumis au régime réel ou au régime micro-BIC, en fonction de vos revenus locatifs annuels.
- Régime micro-BIC : si recettes locatives annuelles HT inférieures à 72 600 euros, ou loyer annuel ne dépassant pas les 176 200 euros pour une location saisonnière.
- Régime réel : si recettes locatives annuelles HT au-delà de 72 600 euros, que ce soit en location classique ou en location saisonnière.
Le statut LMP profite par contre des régimes fiscaux des Bénéfices Industriels et Commerciaux à titre professionnel. Le régime micro-BIC s’applique ici si les recettes locatives ne dépassent pas les 72 600 euros par année ou les 176 200 euros en location saisonnière. Dans le cadre d’un régime réel, vous profitez d’une réduction des charges et du mécanisme d’amortissement, voire d’une élimination des revenus imposables.
Le principe de gestion du déficit
Vous bénéficiez des avantages du déficit foncier dans le cadre d’une location meublée si vos charges et amortissements sont supérieurs à vos revenus.
- L’imputation du déficit en LMP
Pour une location meublée professionnelle, le déficit est imputable sur le revenu global, sans limitation de montant. Mais pour que les amortissements n’occasionnent pas de déficit plus élevé, la loi a prévu d’en limiter les conditions de déductibilité.
- L’imputation du déficit en LMNP
Selon la loi, il est impossible d’imputer le déficit du foyer fiscal sur le revenu global d’une activité de location meublée non professionnelle. Tout déficit non professionnel est plutôt imputable au CA généré au cours des dix années qui suivent.
Les critères d’imposition sur les plus-values immobilières
Dans le cadre d’une revente, les règles d’imposition sont différentes en termes de plus-value immobilière, que ce soit en LMP ou en LMNP.
- La plus-value en LMNP
Pour un loueur particulier, la plus-value équivaut à la différence entre le coût d’achat et le prix de vente. Elle tient compte des charges rattachées à la transaction, et est ensuite imposée suivant le taux forfaitaire de 19 % auquel les prélèvements sociaux de 17,2 % sont rajoutés.
- La plus-value en LMP
Si vous êtes affilié au statut LMP, vous êtes soumis aux plus-values professionnelles à long et à court terme. Celle à long terme correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, et s’applique lorsque vous disposez du patrimoine immobilier pendant plus de 24 mois. La fiscalité se fait dans ce cas suivant le taux de 30 % de la flat tax.
Les plus-values à court terme, quant à elles, correspondent aux amortissements cumulés sur un bien meublé locatif détenu pendant au moins 2 ans. Elles sont taxées en fonction de la tranche marginale d’imposition et selon les cotisations sociales applicables, au titre de l’impôt sur le revenu.
