La rentabilité constitue la première source d’appréhension pour un investisseur. Ce qu’il faut savoir cependant, c’est que la recette par rapport à un investissement locatif dépend toujours de l’âge et du type du bien en question.
Faire la différence entre rentabilité nette et rentabilité brute
Lorsqu’on parle de rendement, la rentabilité brute est toujours un indicateur fiable, car elle permet d’évaluer les performances de l’investissement. Pour la déterminer, il faudra calculer le quotient entre le prix d’achat du bien et le montant des loyers hors charges par année. Le résultat obtenu, multiplié par 100, exprimera alors la rentabilité brute en pourcentage.
Toutefois, la rentabilité brute n’est pas un indicateur des performances réelles. Pour que vous puissiez évaluer le potentiel effectif de votre bien, vous devrez vous baser sur la rentabilité nette. Celle-ci sera alors calculée par soustraction des frais d’exploitation du bien aux loyers annuels perçus. Font partie de ces frais : les assurances, taxes, travaux de rénovation, remise aux normes, etc.
Insistez sur l’obtention de la valeur réelle de ces charges d’exploitation, car elles peuvent réduire considérablement le niveau de rentabilité du projet.
Distinguer la rentabilité d’un bien ancien de celle d’un logement neuf
Si vous investissez dans un logement ancien, pensez aux frais de notaire d’environ 7,5 %. La somme correspondante peut s’avérer élevée certes, mais la transaction peut très bien vous apporter des avantages considérables :
- Vous percevrez un loyer tout de suite après votre passage chez le notaire.
- Les différences avec les frais de notaire sur le neuf seront rapidement compensées.
- La santé financière du bien est déjà connue, car il a déjà été exploité.
- Il n’y a pas de mauvaise surprise sur les taxes foncières et les charges de copropriété, car les charges annuelles sont aussi connues à l’avance.
Dans le cadre d’un investissement dans le neuf, les frais de notaire sont en moyenne de 4,5 %. En contrepartie, les coûts de construction et les éventuels retards de livraison font que vous devrez attendre jusqu’à 3 ans avant que le bien soit exploitable et que vous perceviez des loyers. Sur toute cette durée, la somme investie ne produit donc pas de l’argent. D’où l’avantage de pencher pour un bien ancien.
Investir dans une location meublée
Pour mieux comprendre le calcul du rendement net en matière de location meublée en LMNP, voici un exemple concret, avec des données chiffrées de l’investissement.
- Prix d’achat : 100 000 euros, dont 2 000 euros pour le mobilier
- Frais de notaire : 7 000 euros (7 %)
- Coût total : 107 000 euros
- Loyers annuels : 6 000 euros
- Rentabilité brute : 6 000/ (107 000) x 100 = 5,6 %
Si vous choisissez de réaliser l’amortissement de votre bien par un Centre de Gestion Agréé, vous profiterez d’un avantage fiscal permettant de toucher 80 % de vos revenus nets d’impôts. Par conséquent, il vous sera facile d’évaluer la rentabilité nette de la manière suivante :
- Prix d’achat, dont mobilier : 100 000 euros
- Frais de notaire : 7 000 euros (7 %)
- Prix total : 107 000 euros
- Loyers annuels après impôts : 4 800 euros (amortissement)
- Taxe foncière : 250 euros
- Rentabilité nette : 4,2 %
