Financement par crédit bancaire
Si vous ne possédez pas assez de liquidités pour l’achat d’un bien LMNP, vous pouvez recourir à un prêt bancaire. Ce projet peut être financé à crédit en intégralité, et vous disposez de deux possibilités pour ce faire :
- Le prêt amortissable qui vous permet de rembourser les intérêts et le capital en même temps.
- Le prêt in fine qui vous donne droit au remboursement des intérêts d’abord, puis du capital à la fin du crédit.
Ce qu’il faut savoir, ici, c’est que les intérêts sont fiscalement déductibles si vous optez pour une imposition au régime réel. En d’autres termes, vous restituez d’abord les intérêts avec un prêt amortissable pour faire baisser l’assiette d’imposition, jusqu’à ce que vous n’ayez plus à payer d’impôt.
Pour bénéficier de ces deux types de crédit immobilier, approchez-vous de votre banque qui se chargera à son tour d’analyser votre :
- capacité d’emprunt
- taux d’endettement
- projet d’investissement immobilier locatif (viabilité, rentabilité…)
Les établissements financiers valident la plupart du temps les investissements LMNP en résidences publiques. La raison en est que le bail commercial assure toujours la perception des loyers, même si le logement n’est pas occupé.
Financement par fonds propres ou par revente
L’avantage avec ce type de financement, c’est que vous percevez la totalité des loyers. Comme vous disposez des moyens financiers nécessaires pour l’acquisition, vous n’êtes donc pas obligé de recourir à un crédit bancaire.
Le scénario idéal ici, est que vous puisez dans vos économies pour faire l’achat, ou que vous revendez un bien LMNP pour ensuite en acheter un autre avec le prix de vente rajouté de vos épargnes. Cette démarche vous procure évidemment des privilèges dans la mesure où vous payez cash. Puisque vous réglez au comptant, le vendeur sera donc plus enclin à vous proposer un prix légèrement inférieur.
Se mettre à plusieurs pour financer le bien en LMNP
S’il vous paraît lourd d’acquérir un bien tout seul, faites appel à la contribution d’autres associés. Vous avez trois choix pour cela :
- L’indivision
Le principe de l’indivision repose sur les articles 815 et suivants du Code civil. En pratique, vous achetez un bien LMNP à plusieurs et devenez collectivement propriétaires. Chacun perçoit des droits sur le logement en fonction de sa participation au financement, et toutes les décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité.
- La SARL de famille
La SARL comprend obligatoirement des associés de la même famille. Celle-ci peut exercer une activité commerciale, évidemment compatible avec l’achat ou la gestion d’un bien immobilier locatif. Chaque membre est imposable au prorata de sa part, et tout le monde profite d’une meilleure fiscalité sur la plus-value lorsque le bien est revendu.
- Le démembrement (achat en nue-propriété)
Le démembrement consiste en l’acquisition d’un bien LMNP dont l’usufruit est concédé à un proche pour 15 à 20 ans. Le nu-propriétaire achète le bien à un prix réduit à 50 %, et quand le contrat arrive à terme, l’usufruit est réintégré, laissant au nouveau plein propriétaire le droit de jouir du bien avec les revenus qui l’accompagnent.
